当前房产交易难度显著提升，本质是供需结构逆转、购买力约束与市场分化共同作用的结果，核心原因可归纳为以下维度：

一、供需关系根本性逆转

存量过剩与增量萎缩‌

全国城镇住房超3亿栋，可满足9亿人口居住需求，而实际城镇常住人口约9.5亿（含流动性人口），‌供给已覆盖需求总量‌

二手房挂牌量激增：15城挂牌量超10万套（如上海2025年二手房库存同比增40%），投资客抛售占比达50%

人口负增长加剧：2024年总人口减少85万，25-39岁主力购房群体较峰值减少6200万人

需求端结构性收缩‌

刚需群体受收入约束：中低收入行业复苏滞后，购房决策更趋保守

投资属性消亡："房住不炒"政策下，投资客退场导致非自住需求锐减70%

代际观念转变：90后购房更关注社区配套与科技配置，非核心区老房吸引力下降

二、产品力断层加剧市场淘汰

维度‌ ‌传统二手房/老盘‌ ‌市场新需求‌ 案例表现

户型设计‌ 120㎡仅三房一卫，主卧开间≤3米 同面积段四房+双卫+多功能空间 西安紫薇公馆121㎡单价跌26%

公摊效率‌ 得房率70%-75% "第四代住宅"送30㎡露台，实得＞产权面积 同总价新房多得20㎡使用空间

社区配置‌ 人车混流/涂料外立面 全龄会所+智慧安防+精装大堂 上海2010年前产品成交周期延长

典型困境：西安航天新城二手房因不敌新房"露台赠送+会所标配+降价促销"，单价较高峰期跌26%

️ 三、城市与产品分化形成"冰火格局"

城市能级分化‌

一线城市：政策宽松带动回暖（如北京二手房成交量增32%），但‌仅限于核心地段优质资产‌

三四线城市：库存去化周期超28个月，部分县城房价"腰斩"仍难成交

资产属性分层‌

流通性等级‌ 房产类型 市场表现

★★★★☆ 一线城市次新房（2015年后） 成交周期最短，溢价15%-20%

★★☆☆☆ 非学区"老破小" 需降价20%以上吸引买家

★☆☆☆☆ 远郊高层/小产权房/缩水产权房 基本丧失流通性

四、购买力约束与政策对冲效应

收入预期疲软‌：2024年居民人均可支配收入实际增5.9%，但房价收入比仍处高位

政策刺激边际递减‌：

▶ 降首付（一线首套20%）释放部分需求

▶ 但税费减免（如增值税免征期5年→2年）未能根本逆转市场预期

金融杠杆受限‌：民营房企融资成本超8%，传导至购房端贷款利率优势减弱

⚡ 突围路径建议（针对业主）

价格重构‌：参照周边新房折扣幅度（如上海内中环需降价10%-15%）

价值凸显‌：改造关键短板（如加装电梯、智能家居）

政策套利‌：利用"以旧换新"政策置换优质资产（50城已试点）

渠道创新‌：通过法拍平台突破流通僵局（法拍房成交周期比中介快2.3倍）

市场已进入" ‌精品去化、普品滞销‌ "阶段，未来70%非优质房产将持续面临流动性困境。